築50年マンションはリスク大!売れないと後悔する前にやるべきこと

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最近ニュースで「築古マンション問題」がよく取り上げられるようになりました。

所説ありますが、日本初の民間向け分譲マンションの竣工が1956年と言われているので、最も古いマンションの築年数70年程度となります。

最近では「築50年」を超えるマンションが増えてきたことで、耐久性への懸念や資産価値の減少、あるいは居住者不在によるゴーストマンション化などが問題となっています。

問題を抱えたマンションのことを「負の資産」である「負動産」と呼ぶようにもなりました。

このページでは築40年~60年経った築古マンションについて、

  • 築古マンションを所有することのリスク
  • 売却するためにはどうすればいいか?
  • 住み続ける場合はいつまでが限界か?

といった点について、詳しく解説します。

目次

築古マンションを保有するリスク・注意点

マンションは保有しているだけでも、毎月の管理費や修繕積立金などのコストが発生します。また固定資産税の支払いも毎年必要です。

管理費や修繕費は、築古になればなるほど高くなる傾向があり、資産として残そうにも、逆に子どもたちの負担となってしまう可能性すらあります。

この先も使う予定のマンションなら構いませんが、「親から相続したマンション」や「今は誰も使っていないマンション」などは、できるだけ早めに手放した方がよいでしょう。

なぜなら築古マンションはどんどん売りづらくなっているため、いざ売りに出しても1年や2年売れ残ってしまうことも多いからです。

築古マンションを所有し続けるのであれば、上記のリスクについてしっかり理解しておく必要があります。

築古マンションはどんどん売るのが難しくなっていく

築古マンションがこの先売りづらくなっていくのは間違いありません。なぜなら日本では少子化が進み、毎年人口が減っているからです。

それに伴い問題となっているのが「空き家」の増加で、近い将来日本にある住宅の30%以上が空き家になるというデータがあります。

これは市場が「物件あまり」の状態になるということなので、築古マンションの売却は確実に難しくなるでしょう。

持ち主としては売りたくても売れないので、それならば「賃貸に」と考えるようになるのですが、これもまた難問です。

築古マンションの場合、老朽化が進んでいるのであちらこちらに不具合が出てきます。

当然それらを修理して、ある程度部屋をキレイに整えてからでないと、借主を見つけるのは難しいでしょう。

その結果、売りたくても売れない、貸したくても準備にお金がかかるという状況に陥ってしまい、身動きが取れなくなるケースがあります。

修繕費が高くなり、固定資産税などもずっとかかる

マンションが古くなれば、それだけ管理費も修繕費も割高になっていき、これが持ち主にとって大きな負担となります。

築40年を超えてくると、管理費と修繕積立金だけで月3万円程度必要になるマンションもあります。(もっと高額なケースも)

そしてこれらの費用負担は、築古マンションに買い手がつかなくなる大きな原因の1つになります。

買い主側から見れば、築古なので物件自体は安く買えたとしても、毎月支払う管理費や修繕費が高くつくので、「それならもう少し築浅のマンションを買ってもトータルでは変わらないな」という判断になるからです。

この点を意識している人は非常に少ないので、いざ売りに出してから気づいて後悔するというケースが多いです。

子どもにとって「負の遺産」になってしまう

売りたくても売れない、貸したくてもお金がかかる。そんな物件を最近では負の資産として、「負動産」と呼ぶようになりました。

すぐには現金に換えずらい不動産であると同時に、負の遺産でもあるので、築古マンションを残されて一番困るのは相続する子どもたちとなります。

築古マンションなので、相続税を払う必要があるほどの評価にはならないと思いますが、そもそも所有するだけでコストがかかるので、子どもたちが住み続けない限りは不要な資産となります。

たまに「いざとなれば相続放棄すれば良い」、「自治体に寄付すれば良い」と言う人もいますが、残念ながらそう簡単なものではありません。

まず相続放棄については、特定の財産だけを選んで相続放棄することはできないので、もしやるならマンションを含めた全ての遺産をまとめて相続放棄しなければなりません。

また自治体への寄付に関しても、この家あまりの時代に「不要になった築古マンションをタダで寄付します」と言ったところで、喜んで受け取ってくれるところはほとんどないでしょう。

この点から、「相続放棄」や「自治体への寄付」は、現実的にはほぼ無理な選択肢であると言えます。

となると、「売れるうちに多少安値でもいいから売ってしまう」というのが現実的な選択肢になってきます。

子どもたちのことを考えるのであれば、古くなったマンションはできるだけ早めに手放しておくことが必要です。

築古マンションを売る方法は?

では具体的な対策として、築古マンションを売却するための方法を考えていきましょう。

まずは分譲マンションの資産価値について確認していきます。

築年数が経過するごとに、マンションの販売価格は下記のように減少していきます。

築年数販売平均価格早期成約率
築0~5年5,619万円23.3%
築6~10年4,885万円31.9%
築11~15年4,391万円26.1%
築16~20年3,941万円25.8%
築21~25年2,846万円18.6%
築26~30年1,787万円13.5%
築31年~1,835万円12.6%
※首都圏の不動産流通市場の2019年データ参照

上記のように、築20年を超えた時点で中古マンションの価値は大きく下がり、築30年を超えると新築時の30%ほどの資産価値しかなくなります。

また早期成約率もガクッと下がるので、売却するまでに長い時間がかかる可能性があります。

先ほど書いたように、築古マンションは維持費だけでも大きな負担となるため、売却期間が長くなればなるほど持ち主にとってはリスクとなってしまいます。

もし出来る限り早く売却したいなら、下記の2つの方法が考えられます。

  • 最安値まで下げて早期売却を狙う
  • 買取専門業者に直接買い取ってもらう

それぞれについて解説します。

※関東、関西の不動産を売却したい人は要チェック!

関東や関西で不動産売却を検討している人におすすめなのが、「SRE不動産」です。
ソニーグループの上場企業で、業界では珍しい売主に有利な「片手仲介」を宣言。

高値売却につながったと満足度の高い不動産会社です。
エリア内でマンション・戸建てを少しでも高く売りたい人は、ぜひ1度チェックしておくことをおすすめします。

最安値まで下げて早期売り抜けする

もっとも単純なのは、「最安値まで下げる」という考え方ですが、これは「周辺の競合物件と比べて」という意味になります。

同じマンションや近隣に同条件の中古マンションが売りに出ているのであれば、それらの販売価格を徹底的に調べ、最安値の売却価格にすることで早期に売り抜けるという方法です。

この方法で大事なのは、僅差ではなくはっきりとした金額差をつけることです。

100万円や200万円程度の価格差であれば、室内の状態などで良し悪しがひっくり返されてしまうので、もっと大きく「明確に安いと思える金額」を設定しましょう。

それでは損をしてしまうと感じるかもしれませんが、結局売れないまま1年、2年と時間が経ってしまえば、その間の維持費がマイナスされるわけですから、思い切って安値でも早期売却をしてしまった方が精神的にも楽だと思います。

ただし築古マンションという点をつかれて、そこからさらに値下げ交渉される可能性もあるので、どこを限界の価格(下限価格)にするかはあらかじめ考えておきましょう。

難しく感じるかもしれませんが、今はインターネットで売却相場が調べられるので、そこまでハードルは高くないです。

例えばリクルートが運営する国内最大級の不動産サイト「SUUMO」や、不動産大手6社が運営する「すまいvalue」、NTTデータが運営する「HOME4U」といったポータルサイトを使えば、机上の売却査定(※)は簡単に調べられます。

築古物件の場合、会社によって査定額が大きくブレることがあるので、なるべく複数の会社に机上査定を依頼して、相場を確認しましょう。

目安としては最低でも3社、できれば5社程度を比較すれば、信頼できる相場価格がわかると思います。

査定自体は無料でできますし、「売約するのはまだ少し先」という場合でも問題はありませんので、気になったら早めに相場を確認しておきましょう。

※大手企業が運営する査定比較サイト
SUUMO(リクルート)
すまいvalue(大手6社協同運営)
HOME4U(NTTデータ)

※机上査定とは
立地や築年数などからおおまかに算出した査定額。実際に家を見ているわけではないので、目安の金額です。

不動産買取業者に直接売却する

もうひとつは個人ではなく、不動産売買を専門でやっている買取業者に直接売却するという方法です。

一般的な売却の場合は、下記の画像の上側にあるように、仲介業者を通して一般の個人にマンションを売却します。

しかし業者買取の場合は、直接不動産業者に売却するため、交渉がとてもスムーズに終わるというメリットがあります。

※いえカツLIFEより画像引用

このような買取業者の多くは、部屋をリフォームして再販売するのが前提なので、築年数が経過しているマンションでも買い取ってくれます。

さらに専門業者に直接買い取ってもらうため、一般的なマンション売却のように仲介手数料を払う必要もありませんし、売却後の「契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)」を負う必要もありません。

これは売主にとってはかなり大きなメリットとなります。

しかしその一方で、もちろんデメリットもあります。

専門業者に買取を依頼した場合、一般的なマンションの売却相場の7割程度の値段しかつかないので、売却額は安くなってしまいます。

例えば市場相場が2,000万円の物件であれば、その7割である1,400万円程度の売却額になるという意味です。

この点をどう判断するかですが、先ほども書いたように築古マンションは持っているだけでコストがかかるので、もしなかなか売れずに時間が経ってしまうなら、買取業者に依頼するのはありだと思います。

他にも業者買取を利用した場合のメリットはこれだけあります。

業者買取を利用するメリット

・現金化が早い(※1週間~2週間程度)
・仲介手数料を払わなくて良い
・契約不適合責任のリスクがない
・購入希望者の内覧がない
・誰にも知られずに売却できる

売却時に多くの人が大変だと感じるのが「買い主候補の内覧対応」ですが、業者買取であればこも不要です。

総合的に考えると、

  • まずは周辺地域の中で最安値で売却をかけてみる
  • 一定期間しても売れなければ、買取業者に依頼する

という流れが、築古マンションを売却する際のもっとも確実な流れではないかと思います。

通常の売却依頼に関しては、先ほど紹介した「すまいvalue」や「HOME4U」などのポータルサイト経由で仲介業者を探すのが無難です。(悪質業者を排除する仕組みがあるため)

一方で直接買い取ってくれる業者を探す場合は、下記の「いえカツLIFE」というポータルサイトが便利です。

このサイトでは、通常の売却査定だけではなく、色々な問題を抱えた「訳あり物件」の業者買取査定までまとめて比較できるため、築古マンションを手放したい人には適していると思います。

対応地域が関東のみと限られているのがネックですが、該当するエリアに住んでいるのであれば、一度査定を取ってみるのがよいと思います。

対応地域外の場合は、多少手間はかかりますが、不動産買取を行っている会社に直接連絡して査定を依頼してみましょう。

買取業者については「マンション買取業者はどう選ぶ?」のページでいくつか紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

売らない場合はいつまで住めるのか?

もし築古マンションを売らない場合に「いつまで住むことができるのか?」という疑問に関してですが、これには今のところ明確な答えがありません。

一般的なマンションはRC造(鉄筋コンクリート)で建てられており、RCマンションの平均寿命は68年と言われています。

しかし、物理的には築100年~120年くらいがRCマンションの限界という説もあります。

残念ながら日本には、まだ築100年を超えるマンションが存在していませんので、空想の域を超えません。

管理と修繕計画が大事

マンションの寿命は、そのマンションが適切に管理され、計画的な大規模修繕を実施してきたかによって大きく変わります。

過去に大規模な修繕工事を実施してきたマンションであれば、当然この先の修繕計画もしっかり組まれているはずです。

計画的な修繕スケジュールが組まれていれば、今後大幅に修繕積立金が上がることも考えづらいですし、将来的な建て替え計画まで決まっている可能性があります。

もし将来的な建て替え計画があるのでしたら、その費用を所有者たちがどれくらい負担しなければならないのかを確認してみましょう。

それによってマンションの売却計画も変わってくる可能性があるためです。

築50年、築60年のマンションが倒壊するリスクは?

1981年に現在の耐震基準が施工されたので、それより前に建築されたマンションは旧耐震基準に沿って建てられています。

この新耐震基準と旧耐震基準は、中古マンションを選ぶときの大きな指標となっていて、当然マンションの資産価値も大きく違ってきます。

1981年に建てられたマンションは、2021年には築40年になる計算です。

つまり現時点で築50年や築60年というマンションは、すべて旧耐震基準で建てられていることになります。

老朽化による自然劣化が原因で倒壊してしまうことは考えづらいですが、地震によって倒壊してしまう恐れがないとは言い切れません。

旧耐震基準と新耐震基準の規定ついては、下記のようになっています

基準中規模地震(震度5強程度)大規模地震(震度6~7程度)
旧耐震基準倒壊しない規定なし
新耐震基準軽微なひび割れにとどめる倒壊しない

旧耐震基準のマンションであっても、耐震リフォームを施している物件はこの限りではありませんが、東京都が発表しているデータでは94.1%の旧耐震マンションが未実施となっています。

あまり考えたくないことですが、例えば今後30年以内に南海トラフなどの大地震の可能性が報じられている地域に住んでいる場合は、万が一のリスクを考えて、早めに住居を変えるというのも選択肢かもしれません。

耐震基準と耐震等級 – 日本住宅流通株式会社
中古マンションの築年数 – SUUMO

よくある質問

築古マンションの売却や維持管理について、その他によくある質問をまとめました。

もう不要なので処分したいが、どうすればいい?

処分したいといっても、マンションの場合はそう簡単にはいきません。

所有権を放棄することはできませんし、無償で寄付しようと思ってももらい手がいないからです。

確実な方法としては、先ほど説明したように専門業者などに買取を依頼するのが一番早いでしょう。

急いでいないなら一般の売却で買い主を募集してみるのも手ですが、築古マンションの場合は時間がかかる可能性が高いです。

売りに出してみて3ヵ月ほど様子をみても反響がなければ、買取業者に依頼することをおすすめします。

築古マンションが建て替えになったケースはある?

この記事の冒頭で紹介した日本初の分譲マンションというのが、新宿区本塩町にあった「四谷コーポラス」です。

この四谷コーポラスは老朽化による建て替え工事のため、2017年に解体されました。

その後建て替え工事が進み、2019年にアトラス四谷本塩町として生まれ変わりました。

R.E.portより引用

こちらのマンションの場合、新宿区という好立地であったこと、そして管理組合が長年しっかり活動を続けてきたことが建て替えに至った最大の理由だと思います。

実際分譲マンションを建て替えるには、所有者全体の5分の4以上の賛成が必要です。

当然建て替えの費用の多くは所有者が負担しなければなりません。

自己負担額は1,000万円くらいになると考えておく必要があり、この負担金を巡って建て替えに反対する人も少なくありません。

今のところ日本では数少ない建て替えの例となります。

まとめ

今回解説したように、築古マンションは将来的に負の資産となる可能性が高く、時間が経てば経つほど売却するのも難しくなります。

何か特別な理由がない限りは、早めに売却するなど手を打っておくことをおすすめします。

実際に今すぐ売る気はなくとも、現時点でどの程度の資産評価がつくかを理解しておくことは大事なので、家族と相談した上で、一度売却時の見積もりを取っておくのもありです。

不動産の売却は、通常の物件であっても3ヶ月から半年程度はかかるので、築古マンションの場合はさらに長くかかる覚悟が必要です。

この点からも、なるべく早めに売却査定をとって、いざ気持ちが固まったときにすぐ動けるように、不動産会社と面識を持っておく方がよいと思います。

査定自体は無料で取れますし、すぐ売る気が無くてもまったく問題はありませんので、時間に余裕があるときに試しておきましょう。

※大手企業が運営する査定比較サイト
SUUMO(リクルート)
すまいvalue(大手6社協同運営)
HOME4U(NTTデータ)
いえカツLIFE(※業者買取を検討する場合)

※関東、関西の不動産を売却したい人は要チェック!

関東や関西で不動産売却を検討している人におすすめなのが、「SRE不動産」です。
ソニーグループの上場企業で、業界では珍しい売主に有利な「片手仲介」を宣言。

高値売却につながったと満足度の高い不動産会社です。
エリア内でマンション・戸建てを少しでも高く売りたい人は、ぜひ1度チェックしておくことをおすすめします。

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