マンションを売却したとき、税金や手数料などの諸経費が発生します。
どれくらいの諸経費が掛かるのか知っておかなければ、売却後の計画も立てることができません。
さらにマンション売却時の諸経費を理解しておくことで、それらの費用を安く抑えることにも繋がります。
今回はマンションを売却したときに発生する費用について、わかりやすく説明していきたいと思います。
※マンションを売る時の流れや、高く売るコツについてはこちらのページで解説しています。
マンション売る時にはどんな費用がかかるの?
マンションを売った時に掛かる費用について、まずはどのような出費があるのか見てみましょう。
- 仲介手数料
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 住宅ローン一括返済手数料
- 抵当権抹消費用
この中でも大きな出費となるのが「仲介手数料」と「譲渡所得税」の2つです。
ただし、譲渡所得税は売却することで利益が出た場合にのみ納税することになります。
2,500万円でマンションを売った場合の費用
それでは実際に2,500万円でマンションが売れたと仮定して、それぞれの費用を試算してみたいと思います。(購入時の価格は3,000万円)
仲介手数料 | 891,000円 計算式:2,500万円✕3%+6万円+消費税 |
譲渡所得税 | 0円 購入時の価格より売却価格が低いため利益は出ていない |
印紙税 | 10,000円 契約書に添付する印紙代、2022年3月まで軽減税率が適用される |
住宅ローン一括返済手数料 | 5,500円 三井住友銀行インターネットバンキングの場合 |
抵当権抹消費用 | 17,000円 登記1件1,000円(土地、建物)+司法書士報酬 |
小計 | 923,500円 |
このケースだと100万円ほどの諸経費が掛かることがわかります。
ただし、その他にも引っ越し費用やハウスクリーニングなどの費用が掛かるケースもあるので、予算としては100万円~150万円くらいを見ておくようにしましょう。
売却時に仲介業者に支払う手数料について
仲介業者に売却を依頼していた場合、物件の決済が終わった時点で仲介手数料を支払わなければなりません。
支払う仲介手数料は物件の売却価格によって決まりますので、その計算式だけ覚えておけば誰でも簡単に計算することができます。
物件価格の3%+6万円+消費税
この計算式は物件の売買価格が400万円以上の場合です。
400万円以下の場合は別の計算式になるので、こちらも覚えておきましょう。
売買代金 | 仲介手数料の計算式 |
---|---|
200万円以下の場合 | 売買代金×5%+消費税 |
200万円を超え400万円以下の場合 | 売買代金×4%+2万円+消費税 |
400万円を超える場合 | 売買代金×3%+6万円+消費税 |
売却時に税金がかかるケース
マンションを売却したときに掛かる税金について詳しく解説していきたいと思います。
譲渡税(所得税)と住民税
購入時よりも高値で売却した場合、譲渡所得税の対象となります。
売れた金額の40%とか50%を税金として取られてしまうと思っている人もいますし、実際に40%近い税金を取られてしまうケースもあります。
ただし、それはマンション売却によって利益がでた場合です。
3,000万円で買ったマンションが10年後に4,000万円で売れたのであれば、これは1,000万円の利益が出たことになるので、この1,000万円の利益分に対して課税されることになります。
実際には買ったとき以上の金額でマンションが売れることは滅多にありませんので、あまり過度に税金の心配をする必要はないのかなと思います。
住民税も同じように売却によって利益がでた場合のみ課税されることになります。
3,000万円の特別控除
もし売却によって利益が出たとしても、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けることができます。
例えば売主が実際に住んでいたマンションを売ることで売却益が出たとします。
- 購入価格:4,000万円
- 売却価格:5,000万円
- 売却益:1,000万円
本来であれば売却益の1,000万円に対して譲渡所得税や住民税が課せられるのですが、条件を満たしていれば3,000万円までは控除されます。
適用条件等については、国税庁のHPをご覧ください。
印紙税(印紙代)
印紙税というのは売買契約書に添付する収入印紙代だと思ってください。
不動産売買の契約書には、売買価格に応じて添付する収入印紙の金額が決められています。
現在は軽減税率が適用されるので、本来の金額よりお得になっています。
本来の税率 | 軽減税率 | |
---|---|---|
100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
500万円を超え1千万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
1千万円を超え5千万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
5千万円を超え 1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
※軽減税率の適用期間は、令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書です。
その他にかかる費用
ここまでは金額がおおよそ決まっているものでしたが、ここからは金額が定まってない出費について説明していきたいと思います
住宅ローンに関する費用
マンション売却時に住宅ローンが残っている状態であれば、マンションを売却したお金で残債務を全額返済しなければなりません。
このときに発生するのが住宅ローン一括返済時の手数料です。
この手数料は返済方法や金融機関によって金額が異なるので、事前に確認しておくようにしましょう。借入している金融機関の公式ホームページにて確認することができるはずです。
例えば三菱UFJ銀行だと以下のようになっています。
インターネット | 16,500円 |
テレビ窓口 | 22,000円 |
窓口 | 33,000円 |
このように同じ金融機関であっても、返済する方法が違うだけで手数料に差があります。
引越し費用や家具代など
マンションに居住中であれば新居への引っ越し費用も掛かりますし、新居での家具などを揃えるための資金も必要です。
引っ越し費用はシーズンによっても異なりますが、3~4人家族で10万円~20万円くらいを考えておくようにしましょう。
また新居先が賃貸物件だと、敷金や礼金、前家賃などの初期費用も大きな出費になるので忘れずに予算組しておきましょう。
よくある質問
マンション売却時の諸費用に関して、今回紹介しきれなかった部分や、ネットなどで良く質問されている内容などをまとめてみました。
売却時の仲介手数料を安くすることはできる?
不動産売買時の仲介手数料は先に紹介した通り「売却価格の3%+6万円+消費税」というのが一般的であり、これが宅建業法によって定められている売買時における仲介手数料の上限となります。
これはあくまでも上限が定められているだけなので、この上限をオーバーしなければ仲介業者が自由に決められるようになっています。
ですので、仲介手数料を安くしてもらえるかは仲介業者側との交渉次第です。
買主側も基本同じ額の仲介手数料を払うのですが、買主側の手数料割引サービスは多くの仲介業者が導入していますので、売主側も交渉次第で安くしてもらうことは十分に可能だと思います。
マンションを売っても税金はかからないって本当ですか?
不動産を売ったとき多くの税金を請求されると思い込んでいる人がいますが、それはマンションを売ったことによって利益を得た場合の話です。
利益を得るというのは3,000万円でマンションが売れたからといって、その3,000万円が利益という訳ではありません。
当該マンションを5年前に3,500万円で購入していたとすれば3,000万円の利益どころか、購入価格から売却価格を引くと500万円の損益となり、当然譲渡所得税の対象とはなりません。
購入時から5年、10年経ったマンションだと首都圏の一部を除いては、購入時より高値で売れることはほぼありませんので、マンションを売却したからといって譲渡所得税が課税されるケースは滅多にありません。
マンションを売却した時に戻ってくるお金はある?
マンションを売ったことで戻ってくるお金も少しですがあります。
例えば固定資産税を一括納付していた場合、残りの日数分は買主から徴収することができます。
このように戻ってくるお金としては、以下のようなものがあります。
・固定資産税 ※日割り日数分の金額
・火災、地震保険
・住宅ローン保証料
・管理費、修繕積立金、駐車料金の月額分を日割りした金額
火災保険や住宅ローンの保証料は、未過料分がすべて戻ってくるわけではないので注意してください。35年ローンを10年目で一括返済したとしても、戻ってくるのは支払った額の3分の1程度です。
それと火災保険や地震保険は申告手続きをしないと戻ってきませんので、ご自身で保険会社に連絡して手続きをすることとなります。
まとめ
今回解説したように、マンションを売却する際にかかる税金は、「売却益」が出ない限りかかりません。
そのため、多くの場合は税金への心配は不要で、もっとも高額になるのは不動産業者への「仲介手数料」です。
この手数料に関しては料率が決まっており、基本的に値引きなどは難しいので、売却時にかかる費用を大幅に節約するというのは難しいでしょう。
マンションを売った時になるべく多く手元に残したければ、売却費用の節約を考えるのではなく、売却額が少しでも高くなるように意識するのが正解だと思います。