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不動産の売却を検討し始めると、「レインズ」という言葉を耳にする機会が多くなるのではないでしょうか。
レインズとは、不動産の情報交換ができるシステムのこと。
売却したい物件がレインズへ登録されると、すぐに全国の不動産業者へ情報が共有されます。
そのため、不動産売却をスムーズに進めるために、ぜひ活用したいツールの一つです。
今回は不動産売却に役立つレインズについて詳しく解説します。
売主が閲覧する方法や、業者が登録してくれない場合の対処法についても紹介しますので、ぜひ不動産売却の参考にしてください。
レインズとは？どんなシステムなの？
レインズ（REINS）とは、不動産に関する情報を交換するためのシステムのこと。
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。
全国の不動産情報を一元化しているため、不動産売買をスムーズに進めるためには欠かせないシステムです。
登録から売却までの流れ
レインズへの登録から売却まで、一連の流れをみてみましょう。
- 売主と不動産業者が媒介契約を結ぶ
- 業者がレインズへ物件情報を登録する
- 全国の不動産業者へ情報が共有される
- 買主側の業者から問い合わせがくる
- 内覧などを経て売買契約を結ぶ
レインズへの物件情報登録は、不動産業者にしか行えません。したがって、媒介契約を結んでいる業者が登録を行うことになります。
売主側の業者が物件情報を登録すると、瞬時に全国へと情報が流れます。
レインズの物件情報を見た別の業者は、自社のお客に紹介したり、自社ホームページに物件を掲載したりします。その結果、多くの人に情報が行き渡るため、早く売れる可能性が高まります。
レインズの活用は、売主にとってメリットが大きいといえるでしょう。
誰でも閲覧できるの？
レインズは不動産売買に役立つシステムですが、基本的には会員登録している業者しか閲覧できません。
つまり一般の人は閲覧できない「不動産業者専用サイト」とも言えます。
ただし物件の売主は、自身が売り出している物件に限り、物件情報や取引進捗状況が閲覧できます。
東日本、中部、近畿、西日本の4つある
レインズは、全国に4つあります。
東日本レインズ
中部レインズ
近畿レインズ
西日本レインズ
これらの4機構は同じシステムを共同で利用しており、全国の情報が一元化されています。
媒介契約を結んでもレインズに登録されないことも
前途で「媒介契約を結んでいる業者がレインズに登録する」と説明しましたが、媒介契約の種類によっては登録されない場合があります。
| 契約の種類 | 登録義務の有無 | 登録期限 |
|---|---|---|
| 一般媒介 | なし | － |
| 専任媒介 | 必須 | 7日以内 |
| 専属専任媒介 | 必須 | 5日以内 |
媒介契約のうち「専属専任媒介」と「専任媒介」は、レインズへの登録が義務付けられていますが、「一般媒介」は業者の任意です。
そのため、一般媒介の物件情報は、必ずしも登録されるわけではありません。
また、不動産業者が「両手仲介」を行うために「囲い込み」をした場合、専属専任媒介と専任媒介でもレインズに登録されないケースもあります。
両手仲介や囲い込みは、業者の利益を追求するためだけに行われるもので、売主にとってはデメリットしかありません。
そのため、片手仲介する業者を見つける事が、不動産売却ではとても大切です。
なお、レインズに登録しない業者への対処法についても後述していますので、ぜひチェックしてみて下さい。
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レインズは個人でも利用できるのか？
レインズは原則業者だけが閲覧できるシステムですが、登録された物件の売主に限り、自身の物件情報や取引状況のみ閲覧できるようになります。
それでは、利用方法を確認してみましょう。
登録証明書をもらって掲載を確認する
媒介契約後、レインズへの登録期限が過ぎたら「登録証明書」を発行してもらいましょう。
登録証明書に記載されている「確認用ID」と「パスワード」があれば、売主が自身の物件情報を閲覧できるようになります。
売主がレインズを利用することは、悪質な業者による囲い込みをされていないかを判断する材料の一つです。
媒介契約を結んで1週間ほど経ったら、必ず登録の有無を確認しましょう。
一般媒介は契約変更を検討する
業者と結んでいる契約が「一般媒介」の場合、レインズへの登録は義務ではなく、あくまでも業者の任意となります。
一般媒介でもお願いすれば登録してくれるケースもありますが、確実に登録してもらうためには、「専任媒介」や「専属専任媒介」へ契約を変更するのがよいでしょう。
誰でも利用できる「レインズマーケットインフォメーション」
レインズは業者と売主しか利用できませんが、「レインズマーケットインフォメーション」なら誰でも利用できます。
レインズマーケットインフォメーションは、直近1年間の成約データが閲覧でき、エリアの物件相場などを確認できます。
売却する物件価格を決める際にも、参考になるでしょう。
ただし、レインズに掲載されていた時と全く同じ情報という訳ではありません。
成約時期
成約価格
築年数
間取り・平米数
沿線・最寄駅 …など
個人情報保護の観点から、詳しい住所やマンション名などは記載されていません。
もちろん現在進行形でレインズに登録されている物件も掲載されていませんので、過去の動向をもとに、売却を有利に進めるための参考にするとよいでしょう。
レインズに登録しない業者への対処法は？
専任媒介・専属専任媒介契約を結んでいるのに、レインズに「わざと」登録しない不動産業者がいます。
このような悪質な業者にあたってしまった場合の対処法について説明します。
そもそも両手仲介・囲い込みとは？
両手仲介とは、不動産業者が自社の利益を高めるために、「売主」と「買主」の両方から仲介手数料を受け取ることです。
両手仲介をすれば、業者の利益は2倍に増えるので、モラルが低い業者は意図的に狙ってきます。
売主から依頼を受けた業者は、両手仲介をするために自社で買主を見つける必要があります。
このとき、レインズに物件情報を登録してしまうと、他の業者に先を越されかねません。
そのため、わざと物件情報を隠したり、他の業者から問い合わせが来ても断ったりと悪質な対策を取るケースがあります。
これが、物件の「囲い込み」です。
囲い込みをされてしまうと、売却までに無駄な時間がかかったり、物件価格を不必要に下げる提案をされたりと、売主にとってメリットはありません。
すぐに業者を変更する
レインズへの登録証明書の発行をしぶったり、何らかの理由をつけて登録していなかったりする業者は、囲い込みを行っている可能性があります。
登録を催促しても一向に進まない場合は、すぐに不動産業者を変更することをおすすめします。
専任媒介や専属専任媒介の場合、複数の業者に同時に売却を依頼することができないため、契約を解約してからほかの業者へ変更しましょう。
もしも解約に応じてもらえなくても、媒介契約期間は原則3ヶ月。自動更新ではないので、期間が過ぎれば解約できます。
ちなみに信頼できる不動産業者を探す方法の1つとして、インターネットの一括査定サイトを活用するというやり方があります。
一括査定サイトはさまざまありますが、大手の「すまいvalue」や「SUUMO」などのポータルサイトであれば、悪質業者を排除すべく厳しい審査を行っており、信頼できる業者に出会える可能性が高いです。
不動産の売却で失敗したくない人は、ぜひ大手のポータルサイトを活用してみてください。
※関東、関西の不動産を売却したい人は要チェック！
関東や関西で不動産売却を検討している人におすすめなのが、「SRE不動産」です。
ソニーグループの上場企業で、業界では珍しい売主に有利な「片手仲介」を宣言。
高値売却につながったと満足度の高い不動産会社です。
エリア内でマンション・戸建てを少しでも高く売りたい人は、ぜひ1度チェックしておくことをおすすめします。
囲い込みをされていないかを常に探る
日本には囲い込みや両手仲介を禁止する法律がなく、日常的に行われているのが現状です。（海外では両手仲介を禁止する国もあります）
囲い込みを確実に防ぐ方法がないため、売主自身が常に目を光らせ、不動産業者の動向を把握するのが大切です。
中には、「レインズへ登録→登録証明書を発行→売主が物件情報を確認」したところで、掲載を取りやめるケースもあります。
つまり「形だけ登録した」という、大変悪質な行為です。不動産売却で損をしないよう、売主自身が常に注意する必要があるでしょう。
レインズに関するよくある質問
レインズに関するよくある質問をまとめましたので、参考にしてみてください。
レインズのログイン方法は？
自身の物件情報を確認する手順は、以下の通りです。
- 媒介契約を結んだ業者からレインズへの「登録証明書」をもらう
- レインズ（http://www.reins.or.jp）にアクセス
- トップページの「売却依頼主向けログイン」をクリック
- 登録証明書の「確認用ID」と「パスワード」を入力
- 売却物件情報を確認
レインズの閲覧料金はいくら？
レインズの閲覧には、料金はかかりません。
ちなみに、過去の成約データが検索できる「レインズマーケットインフォメーション」も利用料金はかかりません。
登録するデメリットは？
レインズに登録するデメリットは、近隣住民や知り合いに物件売却を知られる可能性があることです。
レインズに物件情報を登録すると、全国の不動産業者に一斉に情報が流れます。
一般の人は直接閲覧できなくても、業者を経由すれば、誰もが情報を知り得る状況になるのです。
複雑な事情があって物件を売却する人の中には、周りに知られたくないと考える人もいるでしょう。このようなケースでは、レインズへの登録がデメリットになり得ます。
レインズは賃貸でも活用できるの？
レインズは、賃貸物件でも活用できます。
貸したい大家さん・管理会社から依頼を受けた不動産業者がレインズへ登録。物件を借りたい人とのマッチングに活用されています。
まとめ
不動産売却をスムーズに進めるために役立つ「レインズ（REINS)」。
物件情報が登録されると全国の業者に情報が広まると同時に、早く売却できる可能性も広がります。
しかし、レインズへの登録義務がある専任媒介や専属専任媒介でも、悪質な業者によって囲い込みされた場合には、登録されないケースもあります。
そのため、売主自身が業者の動向をしっかりと観察することが大切です。
もし今契約している仲介業者に疑わしい部分があるなら、遠慮などせずに別の業者へ切り替えることをおすすめします。
その際は「近くの業者」や「知人の紹介」などで選ぶのではなく、多少面倒に感じても「すまいvalue」や「SUUMO」などのポータルサイト経由で探すのがおすすめです。
ポータルサイトに登録するには、審査をクリアする必要があり、不審な動きをする業者はこの時点で排除されるので、安心して利用できます。
ちなみに、業者がおかしい動きをしていると感じた場合は、ポータルサイト側へ相談することもできます。
不動産の売却では多額のお金が動くので、悪質な業者に捕まらないようにしっかりと自己防衛していきましょう。
