家やマンションの相続税はいくら？兄姉で意見が合わない時はどうする？

親や兄弟から不動産を相続したとき、どれくらい費用や税金がかかるか気になる人も多いと思います。

マンションのように土地を持たないケースと、一戸建てで土地付きのケースでも注意点が違うので、よく理解しておく必要があります。

中には自分では住まないため、売却を考えるケースもあると思いますが、土地には法律による制限などで売りたくても売ることができないことも。

今回は家やマンションの相続について、注意点や解決方法を詳しく解説します。

不動産を相続したときの費用と税金

まずは家やマンションなどの不動産を相続するための費用と税金について解説します。

マンションを相続するときにかかる費用

マンションなどの不動産を相続する場合の費用としては、以下のようなものがあります。

戸籍謄本や住民票などの取得費用	3,000～5,000円※相続人の数による
相続人全員の印鑑証明の取得費用	1,000～2,000円※相続人の数による
不動産の名義を変更するための手数料	30,000～70,000円

一番高額になるのが、不動産の名義を変更してもらうため司法書士に支払う手数料です。

ただしこの手数料は司法書士によって金額が異なるので、なるべく安く引き受けてくれる司法書士を探すことで大幅に節約することができます。

マンションを相続したときにかかる税金

マンションなどの不動産を相続した場合の税金としては、以下があります。

登録免許税	固定資産評価額の0.4％
相続税	相続財産3,600万円以下は免除

登録免許税というのは、不動産の名義変更をする際に必要になる税金のことです。

不動産評価額の0.4％が課税されるので、評価額1,000万円のマンションを相続した場合だと約40,000円の登録免許税を支払うことになります。

相続税に関しては一定額まで基礎控除の恩恵があるので、多くの人は相続税の対象とはなりません。

基礎控除の計算式
基礎控除額 ＝ 3,000万円＋600万円×相続人の人数

法定相続人が3人（妻、子ども2人）だった場合、基礎控除の額は4,800万円ですので、遺産総額が4,800万円以下であれば相続税の支払いは免除されます。

相続したマンションを売却するときにかかる税金

相続したマンションなどの不動産を売却する場合、譲渡所得税の対象となる可能性があるので注意しましょう。

相続マンションを売却するときに発生する税金には以下のようなものがあります。

印紙税	5,000～30,000円
登録免許税	固定資産評価額の0.4％
譲渡所得税と住民税	譲渡益の20％～39％

印紙税は売買契約書に添付する印紙代のことで、売買価格によって印紙の金額が異なります。

売買価格	印紙代
500万円以上　1,000万円以下	5,000円
1,000万円以上　5,000万円以下	10,000円
5,000万円以上　1億円以下	30,000円

譲渡所得税と住民税に関しては、すべての売買物件に該当するわけではなく、売却することで利益が発生した場合のみ、税金で納めることになります。

例えば両親が3,000万円で購入したマンションを相続し、その後2,000万円で売却したとします。

これだと1,000万円の赤字となるので利益は出ておらず、譲渡所得税の対象とはなりません。

その逆のパターンとして、2,000万円で購入したマンションを相続後に3,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡益が発生しているので、この1,000万円に対して譲渡所得税と住民税が課せられることになります。

譲渡所得税と住民税は、該当不動産の所有期間によって税率が異なります。（※保有期間は相続してからではなく、被相続人が不動産を取得してからの年数で計算します。）

	所得税	住民税
短期譲渡所得※5年以下	30％	9％
長期譲渡所得※5年以上	15％	5％

その他、仲介業者に支払う仲介手数料も発生するので注意しましょう。

相続でよくある失敗例

相続した不動産を今後どうするかについて意見が割れていたり、相続人のうち誰かと連絡が取れなくなっていたり、なかなか思うようにいかないケースも多いでしょう。

相続時の不動産トラブルの多くは、事前に話し合いをしておくことで解決できるかもしれません。

ここでは不動産相続でくよくある失敗例などをいくつか紹介たいと思います。

不動産名義人の問題

相続時に不動産を共有名義にするケースが多く見受けられますが、これはなるべく避けるようにしましょう。

共有名義の不動産は将来売却する際に面倒なことになりかねません。

例えば相続から20年後に売却しようとしたとき、相続人の中ですでに他界してしまっている人が含まれている可能性もあります。

そうなると売却時には他界した人の相続人への名義変更も必要になりますし、その方の許可も当然必要になります。

ですので、なるべくなら相続時の不動産名義人は1人にしておくのが理想です。

どうしても共有名義で相続するのであれば、二次相続や三次相続が起こる前に対策を決めておくようにしましょう。

登記がない、接道がない

せっかく相続した不動産ですが、よく調べてみると不動産登記に問題があるケースも多いです。

例えば増築リフォームしていて、その増築分の登記がされてないことは良くありますし、土地に接している道路がないという物件も少なくありません。

不動産登記に問題があると、いざ売却しょうとしても購入者が住宅ローンを借りることができないので、欲しいという人がいても現金での決済となり売るのが難しくなります。

また古い建物になると法律的に道路とみなされる接道がなく、次に購入した人が新居を建てようとしても建築許可がおりないなんてこともあります。

当然この場合も、該当不動産を売却するのが難しくなります。

つまり2,000万円くらいで売れると考えていた物件が、不動産登記がないことで1,000万円の価値しかなくなってしまうのです。

こうなると相続したあとのトラブルに発展するのは目に見えています。

不動産の購入費がわからない場合

ご両親が不動産を購入しており、相続した方が購入費を知らない場合もあります。

大抵の場合は、購入した不動産業者やマンション販売業者、利用していた住宅ローンの金融機関などに尋ねることで購入費を知ることができます。

どうしても購入費が解らない場合は注意が必要です。

この場合、物件の売却価格の５％を購入費として計算するのですが、2,000万円で売れと仮定しても購入費は５％なので100万円でしかありません。

こうなると1,900万円が譲渡益となり、支払う税金の負担が大きくなります。

相続した家やマンションの売却

ここでは相続した家やマンションを売却するポイントについて解説していきたいと思います。

とくにマンションの場合は、中古物件でも都心部で価格が上昇傾向にあるので売り時が難しいことが伺えます。

売れるうちに売却してしまうのが鉄則

これは戸建てでもマンションでも言えることなのですが、相続した不動産を売却する意思があるのでしたら少しでも早い段階で売りに出してしまうことをおすすめします。

なかには「今は不景気だから、もう少し価格が上がってから」と考える人もいるでしょう。

ですが築年数が経過すれば、それだけ資産価値が下がってしまうことも理解しておきましょう。

中古マンションが都心の一部で価格上昇しているというニュースもありますが、これに限っては本当に条件が良い物件に限られています。

築浅、駅近などの好立地にある人気のマンションであれば、多少価格が上がる可能性はあります。

それでも、このような物件はほんの一握りのことです。

築28年のマンションが2年経って築30年になってしまうと、購入する側の選択肢からも漏れてしまう可能性だって高くなります。

中古の戸建てやマンションは、売れるうちに売ってしまうというのが鉄則です。

売却の意思を確認する

相続した不動産を売却するとき、まず最初にしなければならないのが相続人全員の意思確認です。

もし相続人のうち1人でも売却に反対する人がいれば、売却は難航しますし、最悪のケースだと売却できないということにもなってしまいます。

いざ相続してから話し合うのでは遅すぎます。

将来的に実家やマンションを相続する可能性があるのでしたら、名義人が存命のうちに家族みんなで相続後の不動産をどうするか話し合っておくようにしましょう。

そうすることで、もし1人でも売却に反対する人がいれば、名義人から売却するよう説得してもらうこともできます。

そのまま売却？リフォームして売却？

相続するマンションは築年数が経過している物件が多いので「リフォームして売却するのが良いのか？」という相談も多いです。

たしかにリフォームしてから売却する方が、買い手は早く見つかる傾向にあります。

しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せするのは難しいので、売主はリフォーム費用の一部を自己負担しなければならず、結果損をすることになります。

例えばキッチン、お風呂、トイレ、壁紙、フローリング、多少の間取り変更リフォームをした場合、費用は500万円ほど掛かります。

ですが、実際のマンション売却価格にリフォーム価格の500万円を上乗せすることは難しく、良くても200万円～300万円程度の上乗せ額になるのが一般的です。

まずはリフォームしない状態で売りにだしてみて、それでもなかなか買い手がみつからない場合にリフォームを検討する方向で良いのではないでしょうか。

マンションの主なリフォーム費用を掲載しておきますので参考にしてください。

リフォーム箇所	費用
システムキッチン（新品に交換）	70～150万円
ユニットバス（新品に交換）	100～200万円
トイレ（最新型に交換）	25～35万円
壁紙	50～70万円
フローリング張替え	50～80万円
間取りの一部変更	100～300万円

土地の相続「調整区域」や「農地」

不動産の相続では戸建てやマンションだけでなく、土地を相続することもあります。

もし更地や農地などの土地を相続した場合について、簡単に説明しておきます。

市街化区域の土地

市街化区域というのは、法律によって戸建て住宅や賃貸アパートを建てることが許されている地域のことをいいます。

この市街化区域の中にある土地を相続した場合は、あまり気にする必要はありません。

売却の意思があるのでしたら、最寄りの不動産会社に売却の相談をしてください。

調整区域の土地

市街化調整区域内にある土地を相続した場合、売却できない可能性があります。

市街化調整区域には、住宅などの建設ができないエリアも多く、当然そのような土地を欲しがる人は極端に少なく、売りたくても買い手がみつからない可能性が高くなります。

もし運よく買ってくれる人がみつかっても、市街化区域に比べ資産価値は低く、場所によっては市街化区域に比べ10分の１以下の資産価値しかないことも多くあります。

ですので、まず相続した土地が市街化区域内にあるのか、それとも市街化調整区域内にあるのか調べる必要があります。

調整区域などの情報は最寄りの役所か不動産会社にいけば教えてくれますし、自分でインターネットを使って調べることもできます。

市街化調整区域マップ

農地

相続した土地が農地だと、売却するのに農地転用の申請が必要になります。

農地転用の申請には2ヵ月ほど掛かることもあるので、スケジュールに余裕をもって販売・申請するようにしましょう。

今はすでに畑や田んぼとして耕作していない土地であっても、登記上の地目が「農地＝畑、田」となっている場合は農地転用が必要です。

相続した土地の売却方法

ここまで市街化区域、市街化調整区域、農地などについて説明してきましたが、最寄りの不動産会社に売却相談することで、これらの情報は不動産会社が調査してくれます。

相続した土地を売却するのであれば、最寄りの不動産会社に売却相談をされることをおすすめします。

その後、どのような売却方法で販売するのか、価格はどれくらいで売り出すのかについても不動産会社が相談にのってくれます。

ただし土地というのは場所が良ければすぐに売れるのですが、そうでなければ買主が見つかるまで半年や1年掛かることも珍しくありません。

どうしても早急に売却したい土地であれば、不動産会社に仲介で売りに出してもらい、それと並行して買取してくれる住宅会社を探してもらうのも1つの方法です。

もし買取りという選択肢を選ぶのであれば、早急に現金化することはできますが、買取価格は市場相場よりも2割～3割ほど安くなってしまうことは理解しておきましょう。

相続した土地を活用する

相続した土地を活用するという方法もあります。

一般的な活用事例だと「駐車場」「賃貸アパート」「地貸し」などがあります。

まわりに農地などが多い調整区域などの広い土地を相続したのであれば、資材置き場などとして貸し出すのが費用も掛からずおすすめです。

ただし、そう簡単に借り手がみつかる訳ではありませんので、その場合は多少初期投資の費用が掛かりますがレンタルボックスなどとして貸し出すケースも最近は増えていると思います。

次に自分で賃貸用のアパートを建て家賃収入を得るという手段もあるのですが、これは立地次第かなと思いますし、初期費用も5,000万円～と考えておくのが良いでしょう。

一番おすすめなのは、コンビニなどへの建て貸し事業です。

コンビニ店舗をこちら側で建ててレンタルする方法もありますが、土地だけを提供して店舗はコンビニ会社側で建ててもらうという方法もあります。

当然、コンビニ側が店舗を用意する場合の賃料は建て貸しよりも相当低くなってしまいます。

いらない不動産を相続してしまったらどうする

相続した家やマンションに土地、いざ売却しようと売りに出してみたが、半年経っても、一年経っても一向に売れる気配がないというケースもあります。

ここでは売りたくても売れない不動産の処分方法について考えてみたいと思います。

不動産を寄付したい

インターネットなどで「不要な不動産は自治体に寄付することができる」というアドバイスを見かけることがあります。

残念ですが、ほとんどの自治体で不動産の寄付は不可と判断されるのが実情です。

よほど立地が良く、まわりに住宅街などがあれば公園などに使用することもできるのでしょうが、一般的に考えて売れないような土地を喜んでもらってくれることはありません。

自治体といえども不動産を所有していれば当然のように毎年固定資産税などが掛かり、市民の税金でそれらを支払わなければならないのです。

そうした点からも自治体や法人などへ不動産を寄付するというのは現実的ではありません。

相続放棄したい

不要な不動産を相続放棄することは可能です。

実際にこの方法が不要な不動産を相続しない回避策だと管理人も思います。

しかし、あなたが相続を放棄しても他の兄弟などの相続人が相続することになります。

家族や親族みんなで相続放棄することも可能ですが、相続を放棄するということは不要な不動産だけでなく、他の相続財産もすべて放棄することになります。

もちろん現金などの預貯金、株券や保険商品などもです。

そうしたマイナス要素までしっかり検討したうえで、相続放棄するか決めるようにしましょう。

「生前贈与」と「死後相続」節税効果が高いのはどっち？

死去した後に被相続人の遺産を分配するのが死後相続ですが、それと比較検討されるのが被相続人が存命のうちに財産を分配する生前贈与です。

この死後相続と生前贈与、どちらが節税効果が高いのでしょうか。

簡単に説明していきたいと思います。

生前贈与って得なの？

生前贈与とは将来相続するであろう財産を被相続人が存命中に分配する方法です。

この場合だと相続ではなく贈与になるため、贈与税が発生します。

生前贈与では以下のような税金がかかります。

贈与税は年間基礎控除の110万円を超えると、金額に応じて税率が変わります。

200万円以下	10％
300万円以下	15％
400万円以下	20％
600万円以下	30％
1000万円以下	40％
1500万円以下	45％
3000万円以下	50％
3000万円以上	55％

このように生前贈与にはかなり高い税金が課せられることがわかります。

では死後相続と比較した場合、どれくらい納税額に違いがあるのか比較してみたいと思います。

死後相続と生前贈与を比較

	生前贈与	死後相続
贈与税・相続税	110万円／1人まで非課税	最低3600万円まで非課税
登録免許税	２％	0.4％
不動産取得税	３％	なし

まず贈与税と相続税ですが、生前贈与であれば基礎控除として毎年110万円／1人までは非課税となりますが、その金額を超えると10％以上の税率が課せられるのに対し、死後相続では最低3600万円まで基礎控除で非課税となります。

登録免許税にしても生前贈与に比べ、死後相続は0.4％の税率と優遇されていますし、不動産取得税に関しては死後相続だと免除されています。

このように生前贈与に比べ、死後相続の方がかなり優遇されていることがわかります。

なぜ生前贈与をするのか？

比較でもわかるように、死後相続の方が圧倒的に有利なのになぜ生前贈与をする人がいるのでしょうか？

以下のように生前贈与することで得られるメリットもあるかだと思います。

• 自分の意志通りに財産を分配できる
• 贈与するときの評価額が適用される
• 節税対策になる

ただし、それらを踏まえても死後相続に大きなアドバンテージがあるのは今でもありませんので、よほど大きな財産をもってない限りは生前贈与よりも死後相続の方が税金という面では有利であることに間違いありません。

よくある質問

家やマンションの相続に関して、今回紹介しきれなかった部分や、ネットなどで良く質問されている内容などをまとめてみました。

相続マンションの評価額を調べるには？

相続したマンションにどれくらいの資産価値があるのか知るためには、それらの不動産評価額を知る必要があります。

不動産の資産価値には大きく２つあります。

まず1つ目が売却する場合の資産価値です。どれくらいの価格で売却できるのか知っておかなければ相続しても財産分与の目安がわかりません。

そして2つ目がそれら不動産の評価額です。

一般的に評価額というのは、固定資産税などの算出に用いられる数字で、一般的な売却価格よりも低い金額になります。

この固定資産税評価額については、毎年送られてくる固定資産税の納付書に土地と建物両方の評価額が記載されていますので、そちらで確認してください。

不動産相続のポイントを簡潔に教えてください

相続が発生する前から「相続財産」「相続人」「相続税」について、事前に家族で話し合いをしておくことが大事です。

相続予定の不動産にどれくらいの資産価値があるのか知っておくことも大事なので、売却査定をしてもらっておくと良いでしょう。

もし相続が発生した場合、自分たち家族は相続税を納付しなければならないのか？

相続した不動産を売却するのか、活用するのかについても大枠くらいは話し合っておくと良いでしょう。

もちろんですが、それなりに相続する遺産がある場合は、被相続人が存命のうちに遺言書を作っておいてもらうのが一番理想的です。

遠方にあるマンションを相続したとき、誰に相談すればいいの？

現在大阪に住んでいるが、実家がある九州のマンションを相続することもあるでしょう。

このように遠方にある不動産を相続した場合、どこの不動産会社に相談して良いのか迷う人も多いはずです。

自分が住んでいる地域の不動産会社なのか。それとも物件がある九州の不動産会社が良いのか？

管理人からのアドバイスとしては、やはり物件がある地域の不動産会社に相談するのが一番おすすめです。

地元の不動産会社の方が物件の価値もしっかり把握していますし、販売戦略もお任せすることができます。

どうしても自分が直接不動産会社に行って相談したいのであれば、全国に支店をもっている大手不動産会社に相談するのも選択肢の１つです。

ただしエイブルやアパマンなどは、看板を貸しているだけのフランチャイズ方式なので実質個人店の可能性もあるので注意しましょう。

自分の持ち分だけ売却できますか？

兄弟3人で相続したが、他の2人は売却に反対している。

ですので、相続したマンションで、自分の持ち分となっている3分の１だけを売却したいが可能でしょうか？

ここ最近、このような相談は意外に多く、とくに土地を相続した場合によく起こります。

法律的には共有名義になっている不動産があり、自分の持ち分だけを売却することは違法ではありません。

ただ現実問題として考えた場合、90坪の土地があり30坪だけ買う人はいません。

この90坪の土地が30坪ずつ３つに分割して登記されているのであれば良いのですが、90坪すべての土地が兄弟3人の共有名義になっているのが普通です。

このような訳あり物件は普通の不動産会社では取扱い不可と言われることも多く、最終手段としては共有名義になっている不動産を専門にしている買取業者に相談するしかありません。

まとめ

今回解説したように、家や土地の相続では多くのトラブルが発生する可能性があります。

相続前の段階で家族と話し合いをしておけば、大きなトラブルは回避できると思うので、ぜひ覚えておいて下さい。

自分では住まない不要な不動産に関しても、相続破棄を行えるのは、相続が確定する前までです。

もし相続が確定してしまった後の場合は、簡単に手放すことはできないので注意しましょう。

管理や所有権などで家族間で揉めてしまった場合は、買取専門業者などに買い取ってもらった上で、現金を配分するのがベターな方法かもしれません。